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（原创）户口不迁出，如何承担违约责任？

分类：合同文书时间：(2017-01-12 03:02) 点击：681

一、基本案情：

2013年6月28日，李某（出卖人）与张某、窦某（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定：出卖人所售房屋坐落为通州区×号，该房屋成交价格为1230000元，装饰装修及配套设施设备等作价为890000元；出卖人应当在该房屋所有权转移之日起110个工作日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续，如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付房屋总价款5%的违约金；逾期超过7日未迁出的，自逾期超过7日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。协议签订后，张某、窦某按约定支付了李某定金、房款、装修款共计2110000元。2013年9月8日，双方办理完毕房屋所有权转移登记。但李某并未按约将自己的户口从涉案房屋上迁出。

二、法院判决：

一审法院经审理认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。张某、窦某与李某签订房屋买卖合同，系双方真实意思表示，对双方具有约束力，双方应当按照合同约定履行合同义务。根据合同约定，李某应在房屋所有权转移之后自行迁出户口，但至今未履行该合同义务，李某的行为违反了合同约定，应当按照合同约定承担违约责任，故张某、窦某要求李某支付违约金的诉讼请求，理由正当，法院予以支持。但是，李某未迁出户口的违约行为未造成张某、窦某有关物权登记、占有使用的直接利益损失，且张某、窦某未举证证明其实际损失，故应当确认双方约定的逾期迁出户口违约金的标准过高，法院予以酌减。对于违约金计算基数问题，应当按照合同约定的全部已付款予以确定。对于张某、窦某要求李某迁出户口的诉讼请求，因该请求属于公安机关户籍管理范畴，法院不予处理。李某辩称户口未迁出非其主观故意而因法规政策问题的辩解意见，但该主张不构成法定和约定的免责事由，且其作为房屋出卖人应当在签订合同后意识到相应的风险和责任，故对该辩解意见法院不予采信。2015年11月23日，一审法院判决：一、李某支付张某、窦某逾期迁出户口违约金（违约金按照二百一十一万元的每日万分之三计算，自二〇一四年三月十一日起至实际户口迁出之日止），于判决生效之日起七日内执行清；二、驳回张钧、窦笛的其他诉讼请求。

一审判决后，李某不服，以一审法院适用法律错误、二审法院应对违约金标准进行调整为由，提出上诉。二审法院经审理后认为，本案争议焦点是李某应承担的违约金数额问题。根据合同法规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于实际损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。本案中，张某、窦某已占有、使用涉案房屋，且无证据证明涉案房屋属“学区房”等涉及重大利益影响的情形存在。另外，在二审期间，李某已将户口从涉案房屋迁出，亦不存在影响张某、窦某的孩子落户入学的情形。综合考虑上述情形并兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，本院对一审法院确定的违约金数额予以调整。遂改判如下：一、撤销北京市通州区人民法院（2015）通民初字第23718号民事判决；二、李某于本判决生效之日起十日内给付张钧、窦笛违约金六万元；三、驳回张某、窦某的其他诉讼请求。

三、律师解读：

两审法院认定的事实一致，适用的法律也一样，但却做出了不同的处理，两者相差十万八千里。按照一审的判决，原告将会获得将近四十万元的违约金，但是二审法院只判决支持了六万元。之所以出现如此大的差异，原因在于，一审法院注重了合同当事人的意思自治原则，即尊重合同当事人的约定，有约定的，坚决依照约定，只要该约定不违法就行；二审法院则完全不顾当事人的意思自治，不考虑当事人的约定，完全遵从于法律的规定，将法律赋予的自由裁量权玩弄于股掌之中。

从局外人来看，两审法院的判决都没有错。但作为一个法律人，本律师对二审法院的做法难以理解：按照二审判决的价值取向，我们完全可以得出一个结论：合同中，当事人就有关违约责任的约定完全是多余的、没有任何意义的。任何人在违约后，都可以约定的违约金数额过高为由，要求法院进行调整，只要提出了调整申请，法院就一定会抛弃当事人的约定。

所以，不要怕，你就尽情地违约吧！

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